31 NUMMER 11 - NOVEMBER 2025 INNOVATIE & INSPIRATIE Bouwfouten Bouwkundige blunders BOUWFOUTEN Lek of gek De meeste buren gaan op zijn minst neutraal met elkaar om. We weten ook dat er buren zijn die heel goed met elkaar om gaan, maar in dit geval was dat anders. De boven elkaar wonende buren konden elkaar niet meer luchten of zien sinds één van hen wateroverlast had ervaren in zijn berging. Alle spullen waren nat en beschimmeld en de onderbuurman was al een zonderlinge man, maar die zou daarvoor moeten gaan betalen. De VvE wilde de handen er niet aan branden en stelde een onderzoek in. venbuurman dan ook worden opgeruimd. Bovendien ontdekte de bovenbuurman schimmel op de spullen in zijn berging en tegen het plafond. Het ging er ook erg muf ruiken. Na een mooie vakantie in het buitenland kwam de bovenbuurman thuis en ontdekte hij in zijn berging water op de vloer. Toen waren de ‘rapen gaar’. Er ontstond een fikse ruzie tussen de buren over het dakterras. Bovenbuurman was van mening dat het dakterras lek was en onderbuurman er nodig wat aan moest gaan doen. De onderbuurman vond van niet: het dakterras was niet lek en het ging al jaren goed zo. Bovenbuurman ging naar de VvE die ‘stilletjes’ van mening was dat het dakterras niet lek was, maar er sprake was van condensatie. Stilletjes, om niet betrokken te raken in de ruzie. Dus werd een bouwpatholoog gevraagd onderzoek te doen naar de oorzaak en de oplossing. ONDERZOEK Het onderzoek startte in de berging van de onderbuurman. Het water op de vloer was al lang weer opgedroogd, maar schimmel was nog zichtbaar tegen het plafond; de onderkant van het dakterras. Dit was een ongeïsoleerde betonvloer. Op enkele spullen in de berging zat nog schimmel. Ook zichtbaar was de hemelwaterafvoer van het dakterras. Deze zag er slecht uit; er was zelfs een gat in gekomen door roest. In de berging was de bovenbuurman aanwezig, de onderbuurman mocht niet naar binnen. Daarna is het dakterras van de onderbuurman onderzocht waarbij de bovenbuurman niet mee naar binnen mocht. Hij moest het volgen vanuit zijn raam. De onderbuurman had zichtbaar zijn best gedaan om het dakterras leeg te maken en zijn leven te beteren. Het dakterras was afgewerkt met tegelwerk waaraan zichtbaar vocht en vorstschade was opgetreden. Niet zichtbaar was een opening in de vloerconstructie die direct water afvoerde naar de berging, alleen de afvoer was zichtbaar. De onderbuurman was zonderling maar wist te vertellen dat de afvoeren van meerdere van deze dakterrassen door roest zijn gaan lekken. Door de VvE was daar een manchet geplaatst om lekkage tegen te gaan. Er zou zelfs al worden gespaard voor het vervangen van het hemelwaterriool. Hierop is gevraagd een dergelijke situatie te mogen bekijken. Door de VvE is een andere berging geopend waar de tijdelijke oplossing zichtbaar was. Aan de bovenbuurman is gevraagd of we de foto’s van zijn berging mochten laten zien aan de onderbuurman. Met enig mopperen ging hij akkoord, waarop de onderbuurman meteen aangaf dat hij het erg vond voor de bovenbuurman en zijn excuses ging aanbieden dat hij niet eerder had meegewerkt, maar dat het op ruzie was uitgedraaid. ANALYSE EN CONCLUSIE Uit de inspectie en de verkregen bouwtekeningen van het complex blijkt dat de dakterrasvloer ongeïsoleerd is uitgevoerd. Dit betekent dat voornamelijk in koude seizoenen (winter) er condensatie zal optreden tegen de onderzijde van deze vloer, in de berging van de bovenbuurman. Dit veroorzaakt schimmelvorming tegen de betonnen vloer, zoals ook was te zien. Voornamelijk onder het dakterras. Dus er was sprake van condensatie en dus als gevolg daarvan ook schimmel. Omdat de berging onverwarmd is en deels grenst aan buiten en deels aan binnen is ook sprake van een koel en regelmatig vochtig klimaat in de berging. Dit houdt in dat in de berging opgeslagen goederen gemakkelijk door condensatie vochtig kunnen worden en zich dus schimmels kunnen ontwikkelen. Als laatste bleek bij een test met flink wat water in de afvoer van het dakterras dat deze begon te lekken op de plaats waar deze was doorgeroest. Uit opvraag van neerslag data bleek precies in de vakantie van bovenbuurman sprake te zijn geweest van enkele flinke ‘hoosbuien’. Dit had het water op de vloer in de berging veroorzaakt en de schimmelvorming een flinke ‘boost’ gegeven. Conclusie was dan ook dat er meerdere oorzaken waren aan te wijzen voor de schimmelvorming en de lekkage. Ook de conclusie dat de vervuiling van het dakterras van de onderbuurman er niks mee te maken had. Sterker nog, misschien vormde de opslag op het dakterras wel extra isolatie tegen condensvorming? Dit laatste is maar niet gezegd. HERSTEL De VvE had al op de onderhoudsbegroting staan de hemelwaterafvoeren te vervangen en de dakterrassen te gaan isoleren aan de bergingzijde. Hiervoor was reeds een bouwkundig adviesbureau benaderd die de plannen met een aannemer aan het uitwerken waren. Tijdelijk dus een manchet om de afvoer en daarna een algehele oplossing. TEKST: ING. S. DEN OUDEN BUREAU VOOR BOUWPATHOLOGIE TE MONTFOORT WWW.BOUWPATHOLOGIE.NL Het komt niet vaak voor, maar in dit geval lag de berging van de bovenbuurman onder het dakterras van de woning van zijn onderbuurman. Zijn onderbuurman was een zonderlinge man die niet veel aan zijn dakterras deed en er vrijwel nooit kwam, behalve om zijn afval en vuilniszakken daar te stallen. De bedoeling van de onderbuurman was om dat tijdelijk te doen, maar alles bleef altijd erg lang staan. Het dakterras was groen en vies en moest volgens de bo- De afvoeren van meerdere dakterrassen zijn door roest gaan lekken. Maar dat was niet de enige oorzaak voor de vochtproblemen van de daaronder gelegen bergingen. Schimmelvorming op het plafond van de berging. Niet door lekkage, maar condensatie doordat de dakterrasvloer niet is geïsoleerd. Doorgeroeste afvoer in de berging. Dakterras onderbuurman met tegelschade. Door de VvE is in een andere berging een manchet geplaatst om lekkage tegen te gaan.
RkJQdWJsaXNoZXIy NTI5MDA=