9 NUMMER 10 / OKTOBER 2022 ACTUEEL Den Haag update Nieuws vanaf het Binnenhof WORSTELENMET 2 CM Sinds 1 januari 2022 is de hoogte-eis voor drempels bij de toegang van nieuwbouwwoningen gewijzigd. Nu geldt dat die drempel maximaal 20 millimeter hoog mag zijn, bij alle toegangen tot de woning. Bij overschrijden van die 20 millimeter is een hellingbaan nodig. Tot dan toe gold deze eis voor slechts één toegankelijke toegang. Zowel marktpartijen als gemeenten worstelen met deze eis. Ook is er onduidelijkheid over de drempelhoogte naar privé balkons. De nieuwe eis in Bouwbesluit 2012 (straks Besluit bouwwerken leefomgeving, Bbl) schrijft voor dat bij alle toegangen van een woonfunctie een hoogteverschil op de route tussen een niet-gemeenschappelijke vloer en de aangrenzende vloer van een gemeenschappelijke verkeersruimte of het aansluitende terrein niet groter is dan 0,02 m, gemeten vanaf de afgewerkte vloer. Als die hoogte groter is, dan moet dit hoogteverschil overbrugd worden door een hellingbaan. Het hoogteverschil tussen die toegang en het aansluitende terrein mag echter niet groter zijn dan 1 meter. ONDUIDELIJKHEID Aansluitend terrein is in het Bouwbesluit gedefinieerd als ‘aan een bouwwerk grenzend onbebouwd gedeelte van een perceel of openbaar toegankelijk gebied’. Dus het aansluitend terrein kan ook de tuin zijn. Hierdoor kun je volstaan met een maximaal 20 mm hoge drempel bij de achterdeur naar de achtertuin. Wel moet het voor een rolstoel of rollator toegankelijke deel voldoen aan de minimale afmetingen van buitenruimten en er moet een mogelijkheid zijn om te keren. De route naar bijvoorbeeld een berging achterin een aflopende tuin mag dan een trap bevatten. VERPLICHTE BUITENRUIMTE Een ander punt van onduidelijkheid is de toegang naar het balkon. Vaak wordt gedacht dat de drempel naar het balkon ook aan de hoogte-eis moet voldoen, maar dat klopt niet. De eis geldt namelijk enkel wanneer het hoogteverschil tussen de toegang en het aansluitende terrein niet groter is dan 1 meter. Bij een balkon is dat wel het geval, dus vervalt hier de hoogte-eis. Een uitzondering betreft gemeenschappelijke balkons: daarvoor geldt de eis wel! Frank de Groot Hoofdredakteur BouwTotaal frank@handelsuitgaven.nl VERKOOPPRIJZEN NIEUWBOUW HARDER GESTEGEN DAN BOUWKOSTEN Maurice van Sante Senior econoom ING Economisch Bureau maurice.van.sante@ing.nl Verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen zijn de afgelopen jaren flink gestegen en zelfs veel harder dan de bouwkosten. Begin 2022 lagen de verkoopprijzen van nieuwbouw ruim 80% hoger dan begin 2016. Materiaal- en loonkosten tezamen stegen ‘slechts’ 20% en bouwkosten inclusief de winstmarge en risicokosten van de aannemer stegen met 40% in deze periode. VOORAL PROJECTONTWIKKELAAR EN GRONDBEZITTER PROFITEREN Stijging van de bouwkosten, inclusief winst en risico (maar exclusief grondkosten en kosten van de projectontwikkelaar en makelaar), van de aannemer zat de afgelopen jaren dus gemiddeld tussen de verkoopprijsstijging van nieuwbouw en de optelsom van materiaal- en loonkosten. Daardoor kon zowel de winst toenemen voor projectontwikkelaars en/ of grondbezitters en aannemers. Maar vooral de winst van de projectontwikkelaar en grondeigenaar lijkt geprofiteerd te hebben van de hogere verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen. Hierbij moeten we wel in acht nemen dat projectontwikkeling een risicovolle business is waardoor marges ook erg schommelen. AFKOELENDE WONINGMARKT Door hogere rentetarieven en de onzekere economische situatie kan de woningmarkt de komende tijd afkoelen, waardoor prijsstijgingen flink kunnen afnemen of zelfs (licht) kunnen dalen. Dit zal ook zijn weerslag hebben op de prijzen van nieuwbouwwoningen. Daardoor kan de marge, die dus de afgelopen jaren flink op is gelopen, bij vooral projectontwikkelaars en grondbezitters weer enigszins afnemen. PLANBATENHEFFING BIJ BESTEMMINGSVERANDERING Een groep economen en woningmarktdeskundigen, waaronder ING Research, heeft recent suggesties gedaan voor een samenhangend en evenwichtig pakket aan maatregelen om de knelpunten op de woningmarkt op te lossen. Omwoningbouw te stimuleren is één van de voorgestelde maatregelen om een planbatenheffing in te voeren. Dit is een heffing op de waardestijging van grond wanneer deze een waardevollere bestemming krijgt zoals woningbouw. Door deze BOUWMONITOR B&U maatregel kunnen gemeenten er financieel meer van profiteren als zij woningbouw toestaan. Een mogelijk ander positief effect van een planbatenheffing is dat het voor speculanten minder interessant wordt om in grond te investeren en prijsstijgingen niet grotendeels alleen ten faveure komen van grondspeculanten en projectontwikkelaars. Het Rijk versnelt bouwen flexwoningen Foto: CascoTotaal. Minister De Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft het Rijksvastgoedbedrijf opdracht gegeven de aanbesteding te starten voor de aanschaf van 2.000 flexwoningen. Dit beoogt de bouwcapaciteit van flexwoningen te verhogen en te versnellen om iedereen die met spoed een woning zoekt een dak boven het hoofd te bieden. Daarnaast wordt er vanuit de corporatiesector een grotere aanbesteding voorbereid om de bouwcapaciteit verder te verhogen en versnellen, om zo de bouwstroom voor de komende jaren door te trekken. Om nu zo snel mogelijk de bouwstroom op gang te brengen, start het Rijksvastgoedbedrijf met het aanbesteden van de flexwoningen. Dit zijn kleine woningen die verplaatsbaar, stapelbaar, schakelbaar of splitsbaar zijn. Daarnaast is de woning, locatie en/of bewoning tijdelijk. De versnelling komt voort uit het parallel schakelen van de aanbesteding en het aandragen van locaties door gemeenten en corporaties. Uitgangspunt is dat corporaties de woningen na de inkoop, afnemen van het Rijksvastgoedbedrijf. Daarnaast biedt grootschalige inkoop via een vastgoedorganisatie met inkoopexpertise de mogelijkheid te standaardiseren, waardoor levertijden worden verkort. MINIMAAL 37.500 FLEXWONINGEN T/M 2024 De doelstellingen uit het programma Woningbouw zijn versneld en opgehoogd naar de realisatie van in totaal 37.500 flexwoningen in de periode 2022-2024 (2022: 7.500, 2023: 15.000, 2024: 15.000). Hierover zijn afspraken gemaakt met medeoverheden, die versneld extra prioriteit geven voor het beschikbaar stellen van locaties en het gereedmaken voor bebouwing daarvan. Hiermee zetten we een eerste stap richting het creëren van een permanente flexibele schil van tijdelijke huisvesting. Ook werkt het Rijk aan een garantstelling waarmee de financiële risico’s van projecten kunnen worden opgevangen in het geval door en binnen de gemeente geen vervolglocatie(s) kan worden gevonden voor de flexwoningen na de eerste exploitatietermijn. Gemeentes, provincies en corporaties die mogelijkheden zien, kunnen hun interesse melden bij de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting en worden door de Taskforce ondersteund bij versnelde realisatie.
RkJQdWJsaXNoZXIy NTI5MDA=