PLATFORM VOOR HEEL BOUWEND NEDERLAND 14 FISCALITEIT & SUBSIDIE Box 3, verhuurd vastgoed en de tegenbewijsregeling Ben je ondernemer en verhuur je woningen in box 3? Dan heb je vast gehoord van de discussies rondom de waardering van vastgoed voor de belastingheffing. Wij zien dat de regels regelmatig veranderen en dat er in de praktijk veel vragen zijn over de toepassing ervan. In dit artikel nemen we je mee in de waardering van woningen in box 3, de leegwaarderatio en een interessant alternatief op basis van een uitspraak van de Hoge Raad. TEKST: REDOUAN AMEZIANE, BELASTINGADVISEUR BIJ SCAB BEELD: SCAB In box 3 geef je je bezittingen op tegen de waarde in het economisch verkeer. Voor woningen geldt de WOZ-waarde als uitgangspunt. Maar bij verhuurde woningen geldt een belangrijke uitzondering: je mag een lagere waarde hanteren door toepassing van de leegwaarderatio. De leegwaarderatio corrigeert voor het feit dat een verhuurde woning (met name bij huurbescherming) minder snel en vaak ook tegen een lagere prijs kan worden verkocht. Dit voordeel kan aanzienlijk zijn. Zeker als de huur laag is ten opzichte van de WOZwaarde, kan het de fiscale grondslag flink drukken. LEEGWAARDERATIO De verhouding tussen de jaarlijkse kale huur en de WOZ-waarde, bepaalt welk percentage van de WOZ-waarde je moet opnemen in box 3. In Tabel 1 vind je de geldende leegwaarderatio’s. Let op: de leegwaarderatio is niet van toepassing bij tijdelijke verhuur. De kale huur wordt omgerekend naar een jaarbedrag, exclusief servicekosten. Voorbeeld Stel, je bezit als ondernemer een woning die je volledig verhuurt. Deze woning behoort tot je box 3-vermogen. De feiten zijn als volgt: • WOZ-waarde woning: € 400.000,-. • Jaarlijkse kale huur: € 15.000,-. • De woning wordt langdurig verhuurd aan een particuliere huurder (dus geen tijdelijke verhuur). Stap 1: bereken de verhouding huur / WOZwaarde € 15.000 / € 400.000 = 3,75% Stap 2: bepaal de fiscale waarde in box 3 Op basis van de berekende verhouding van huur/ WOZ-waarde van 3,75%, kom je in aanmerking voor een leegwaarderatio van 90% (zie Tabel 1). Je hoeft niet de volledige WOZ-waarde van € 400.000,- aan te houden, maar 90% daarvan: € 400.000,- x 90% = € 360.000,-. Deze € 360.000,- is de waarde die je moet aangeven in box 3 voor deze verhuurde woning. Je betaalt dus belasting over een € 40.000,- lager vermogen dan zonder Verhouding jaarhuur t.o.v. WOZ-waarde Leegwaarderatio Meer dan Maar niet meer dan Tot en met 2022 Vanaf 2023 0% 1% 45% 73% 1% 2% 51% 79% 2% 3% 56% 84% 3% 4% 62% 90% 4% 5% 67% 95% 5% 6% 73% 100% 6% 7% 78% 100% 7% - 85% 100% Tabel 1. toepassing van de leegwaarderatio. Dit kan al snel honderden euro’s belastingvoordeel opleveren. In de praktijk ervaren wij dat deze systematiek soms niet geheel recht doet aan de daadwerkelijke omstandigheden. Je kunt namelijk te maken hebben met huurcontracten die langlopend zijn of met andere beperkin-
RkJQdWJsaXNoZXIy NTI5MDA=