PLATFORM VOOR HEEL BOUWEND NEDERLAND 14 De waarde van brandveiligheid De bouw is een wereld waarin overwegend op kosten wordt gestuurd. Dat geldt voor alle bij de bouw betrokken partijen. Ontwerpers, adviseurs, aannemers, bouwmanagementbureaus: allen zijn op kosten gefocust. Maar is dat wel terecht? Zouden we niet veel meer op waarde moeten sturen? Iets meer investeren om in de exploitatie minder onderhoud te hebben en minder energiekosten. Dat zijn de inkoppertjes. In dit artikel gaat het specifiek over investeren in brandveiligheid. Hoe kun je dat vanuit waarde denken rechtvaardigen? TEKST: JOS LICHTENBERG, EM. HOOGLERAAR TU/E EN VOORZITTER STICHTING ECONOMIE VAN BRANDVEILIGHEID Het kosten denken overheerst ook bij opdrachtgevers die lang niet altijd ervaring hebben met hun rol als opdrachtgever en daarom intern een bouwpastoor aanstellen. Die krijgt een budgetlimiet mee, vaak gebaseerd op ramingen gekoppeld aan kentallen en vierkante meters. Meer wetenschap zit daar niet achter. Door de scheiding van ontwikkelen en beheer wordt al een belangrijke verklaring gegeven waarom we in de bouw zo op de kosten sturen. We zien inmiddels wel een trend gericht op sturen op exploitatie in plaats van op bouwkosten. En dat is goed nieuws voor brandveiligheid. Dat werkt op basis van economische afwegingen die aan de voorkant, volstrekt financieel verantwoord, meer ruimte geven om tot een veiliger gebouw te kunnen komen. Hoe dat op hoofdlijnen werkt is het hoofdonderwerp van dit artikel. Alvorens daarop in te gaan eerst een inleiding over het verschil tussen beslissen op basis van bouwkosten, dan wel op basis van waarde. GEBOUW IS GEEN KOSTENPOST Waarom sturen we toch steeds zo op kosten? We doen het altijd zo, maar is dat eigenlijk niet heel erg vreemd? Een gebouw is immers geen kostenpost, maar een investering waarmee we gedurende vele jaren zo goed mogelijk het gebruiksproces van de gebruiker willen faciliteren. Het gebouw moet functioneel zijn, de maandlasten inclusief onderhoudskosten en energielasten zouden bepalender moeten zijn dan een lage bouwprijs (zie figuur 1). En wellicht zijn de exploitatielasten per medewerker wel een betere indicator dan exploitatielasten per m2. In de exploitatie zou ook rekening gehouden moeten worden met het kunnen aanpassen van het gebouw. Gebruikers en hun organisaties veranderen nu eenmaal gedurende de jaren. Hoe gemakkelijk of moeilijk is het om een gebouw na verloop van jaren naar je hand te zetten? Dat kan in de levensduurkosten worden meegenomen, want een grote verbouwing na pakweg 15 jaar is redelijk gangbaar. Tot zover is het rekenen aan exploitatie redelijk tastbaar. Nog een reden om het sturen op lage bouwkosten te verlaten zit in het begrip ‘immateriële waarde’. Het gebouw is immers veel meer dan alleen een bedrijfsmiddel. Het is ook deel van de representatie. Gebruikers identificeren zich met het gebouw, voor klanten wordt het gebouw een beeldmerk. En dan is er nog het begrip restwaarde, bijvoorbeeld op het moment dat de eigenaar het gebouw wil afstoten. Er zijn weinig opdrachtgevers die met voorbedachten rade op een hoge restwaarde sturen, maar toch is dat een interessante gedachte. Uiteindelijk worden de gebouw gebonden jaarlasten in hoge mate bepaald door inkoop, minus de uiteindelijke verkoop. Met een hogere restwaarde nemen de jaarlasten op basis van het waardeverlies, af. Een mooi voorbeeld van toekomstgericht denken. STUREN OP EXPLOITATIE EN WAARDE Dit alles in ogenschouw nemende zou de besluitvorming over het ontwerp en realisatie van een gebouw veel meer gevoed moeten worden door exploitatielasten en waardecreatie dan door bouwkosten. Eigenlijk heel vreemd dat we dat nauwelijks doen, temeer ook daar dit tot heel andere beslissingen leidt. In een begroting van een gebruiker bedragen de gebouw gebonden jaarlasten, zoals huur of financieringslasten, onderhoud en energie in totaal meestal minder dan 10% van de totale bedrijfsbegroting. Het overige deel van de exploitatie (de overige 90%) bestaat vooral uit personele lasten. Hoe logisch zou het dan zijn om alles in het werk te stellen dat de gebruikers continue optimaal efficiënt en prettig kunnen werken en juist daarop te sturen. Met andere woorden: vergroot gerust doelgericht de initiële investering wetende dat die in de totale exploitatie ruimschoots wordt terugverdiend. Gelukkig neemt het waarde denken toe. Steeds meer vastgoed adviseurs proberen de toekomstige eigenaar bewust te maken van levensduurlasten en waarde behoud. Ze proberen dit vroeg in het proces te agenderen. Extra kennis die de vastgoed specialist kan inbrengen. Het gaat dan over onderwerpen als aanpasbaarheid, circulariteit, overlastbeperking bij onderhoud, binnenklimaat in relatie tot gezondheid, onderhoud, energie, et cetera. ECONOMIE VAN BRANDVEILIGHEID In dit rijtje voegt zich nu een nieuw aspect, namelijk brandveiligheid. Bij veel bouwplannen kijkt er ook een brandveiligheidskundige mee. De opdracht die deze vanuit het kosten denken vrijwel altijd heeft is om erop toe te zien dat aan het Bouwbesluit wordt voldaan. Alle noodzakelijke veiligheidsmaatregelen worden vooral als kostenpost gezien en daarmee blijven ze in de op kosten sturende bouwwereld tot het Bouwbesluitniveau beperkt. Het Bouwbesluit is qua veiligheid De impact is altijd veel groter dan gedacht. Bij bedrijfsbranden is de aanvalsstrategie van de brandweer vaak beperken van de schade bij de buren en het gebouw mag dan gecontroleerd afbranden (total loss scenario). Uitzondering is als er in het gebouw een compartimentering is. Dan kan de schade worden beperkt tot een compartiment. Figuur 1: Het principe van geld uitgeven aan de voorkant om er op termijn beter van te worden is weergegeven in deze grafiek. Hier een investering van € 1.000.000,- die jaarlijks een voordeel oplevert van € 50.000,-. In onze wereld van bezuinigen gaan we al snel voor het wegbezuinigen van die miljoen, maar economisch verstandig is het uiteindelijk niet. Het plaatje is om het principe uit te leggen vereenvoudigd door de rente te verwaarlozen. De praktijk is dat de investering tot schrikreacties lijdt en dat het jaarlijks voordeel niet wordt meegewogen (dat is voor beheer en niet voor mij) of wordt onderschat.
RkJQdWJsaXNoZXIy NTI5MDA=